十问楼市丨房价涨了吗？

2020年开局，楼市在疫情影响下，一度处于停摆状态。进入4月后，在全行业复工复产复商和昆明政策支持保障房地产市场平稳健康发展的背景下，楼市逐步回暖。云南专题策划《十问昆明楼市》，立足客观数据，结合多方观点，还原后疫情时代下的真实市场。本期话题：房价涨了吗？

嗯，涨了。

5月18日，国家发布2020年4月70城房价变化情况，数据显示，随着新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，因疫情积压的住房需求进一步得到释放，4月70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为50个，相比3月份的38个有明显增加的现象。而下降的城市则由上一次的22个减少为11个。近期各类城市在定价方面，总体上呈现了涨价增加的现象。

具体到昆明来看，4月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨1%，二手住宅销售价格环比上涨0.6%。在此之前，昆明新房价格自2016年7月开始走高，连续上涨了41个月，于2019年12月开始小幅微跌，之后3个月保持微跌或持平，4月又有了回涨之势。

这在克而瑞发布的月报数据也得到了体现。数据显示，4月昆明主城商品住宅供应134.61万方，环比上涨186.28%，整体供应大幅度上涨；成交74.15万方，环比上涨46.63%，市场热度增加；成交均价14284元/㎡，环比上涨3.91%，同比上升8.02%，成交均价小幅上涨。

价格保持上涨的同时，从昆明市场表现来看，高价盘的涌现也成为当前比较惹眼的现象。据不完全统计，目前昆明均价超过2万元/㎡的新盘已近30个，较高价已超4万元/㎡，其中云和中心、复地云极、昆明未来之城、龙湖天璞、华夏澜台府、宝能•滇池九玺等多个项目都是今年来才面世的新项目，项目案名自带“豪气”，在产品规划上也进行了丰富升级，在以往常规的联排、独栋等产品类型上又加入了叠拼、合院等产品，产品面积也有了更大的跨度，适应了人的置业需求。

事实上，高价产品扎堆入市与昆明土地供应结构关联紧密。从2017年开始，昆明住宅用地供应增加，优质地块的上市更是引来众多房企的哄抢，土地溢价率不断飙升，成拍出不少高价地，区域内满是看涨的声音。当这些高价地块转为楼市供应时，入市价格都足以让市场为之一颤，在这些高价地块入市的推动下，这些楼盘周边项目的定价策略被影响，各片区房价也迎来不同幅度的上涨。

随便举个例子，4月23日，昆明西山区双塔片区126亩宅地被9家房企争抢，最终溢价37.44%成交，宅地楼面价达13853元/㎡，含外挂实际楼面价达14411元/平，排名昆明历史楼面价排行榜第2。在土拍当日，区域内就有项目发布涨价通知，而周边待入市的新项目也顺势重新定价，土地带涨能力可见一斑。

现在余额宝的利息都跌破2%，银行的保本存款利息基本不超过4%，在投资市场表现不好的情况下，房地产市场成为投资的避险港，无论是刚需还是改善，以及保值增值的需求，都会进入到房地产领域，进而容易使得房价上涨力度增强。

目前，昆明正在加快建设区域性国际中心城市，城市配套在不断延伸完善，未来的区域辐射作用也被许多人看中。不管是为了自住还是看中了各项资源来投资，越来越多人把置业的地点放在了昆明。决定房价的重要因素就是供求关系，需求量大之后，房价自然也一路走高。

当2万+的楼盘越来越多，昆明房价的“天花板”在哪？